Thuế giao dịch bất động sản tác động đến thị trường nhà đất ở Anh như thế nào?

Thuế giao dịch bất động sản là một nguồn thu quan trọng đối với ngân sách nhiều quốc gia. Tuy nhiên, giảm thuế giao dịch bất động sản cũng đồng thời là một chính sách kích cầu hiệu quả trong các thời kì suy thoái kinh tế gần đây.

Ví dụ ở Anh, thuế trước bạ đánh trên giá trị đất và tài sản gắn liền với đất mỗi năm đóng góp ngân sách khoảng trên dưới 8 tỉ bảng trước Covid [1]. Nước này hai lần miễn giảm thuế trên diện rộng: trong khủng hoảng tài chính 2009 và gần đây là trong đại dịch Covid.

Một nghiên cứu năm 2017 chỉ ra rằng thuế đánh vào giao dịch bất động sản như thuế trước bạ tác động rất nhanh và mạnh lên giá nhà [2].

Thuế trước bạ ở Anh được thiết kế theo bậc thang tăng dần. Một hiện tượng thú vị là giá nhà thường phân bổ “dồn ứ” vào ngay dưới các ngưỡng bậc thang thuế suất. Ví dụ, rất nhiều nhà bán với giá gần sát 250,000 bảng, nhưng rất ít nhà bán với giá hơn 250,000 bảng một chút. Lí do là trên ngưỡng này, thuế suất tăng lên 3% thay vì 1%. Hiện tượng tương tự xảy ra với các ngưỡng thay đổi thuế suất cao hơn (500,000, 1 triệu hay 2 triệu bảng). Xung quanh các ngưỡng thay đổi thuế suất, mỗi đồng thuế tăng thêm có thể làm giá nhà giảm từ 2-5 đồng. Một lý do cho tác động rất mạnh này là tiền đóng thuế trước bạ phải thanh toán ngay và không được dùng đòn bẩy tài chính.

Điều ngạc nhiên là thị trường phản ứng rất nhanh theo chính sách thay đổi thuế suất và ngưỡng tính thuế. Ví dụ, khi chính phủ tăng mức miễn thuế từ 125,000 bảng lên 175,000 bảng để kích cầu chống suy thoái, thị trường bất động sản tự điều tiết và chỉ mất 3-4 tháng để chuyển mức “dồn ứ” giá nhà từ ngay dưới 125,000 bảng lên ngay dưới 175,000 bảng (Hình 1).

Cuối cùng, chính sách kích cầu thông qua giảm thuế giao dịch bất động sản có hiệu quả rất lớn. Trong ngắn hạn, việc tăng ngưỡng miễn thuế năm 2009 làm tăng số lượng giao dịch thêm 20%. Tác động này giảm rất ít khi kết thúc chính sách. Vì lượng cung nhà gần như không đổi trong ngắn hạn, khối lượng giao dịch gia tăng này chủ yếu được thúc đẩy vì sự gia tăng nhu cầu chuyển nhà. Điều này có lợi cho sự dịch chuyển lao động giữa các vùng miền và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thay đổi nhà ở của cả xã hội trong điều kiện cung nhà giới hạn. Ngoài ra, khảo sát hộ gia đình cho thấy mỗi đồng thuế trước bạ giảm làm tăng đúng 1 đồng chi tiêu cho các hoạt động sửa chữa, nâng cấp, mua sắm nội thất cho bất động sản mới mua, kích thích nhiều ngành nghề kinh tế.

-Bài viết dựa trên 2 nghiên cứu:

[1] Scanlon, K., Whitehead, C., Blanc F. (2021) Lessons from the stamp duty holiday. An LSE London report for Family Building Society.

[2] Best, M. C., Kleven. H. J. (2018), Housing Market Responses to Transaction Taxes: Evidence From Notches and Stimulus in the U.K., The Review of Economic Studies, Volume 85, Issue 1, Pages 157–193, https://doi.org/10.1093/restud/rdx032